In diesem Artikel
In Immobilien zu investieren gilt seit jeher als einer der sichersten Wege zum Vermögensaufbau. Das Problem? Sie benötigen oft Hunderttausende von Euro, um eine Wohnung, Gewerbeimmobilie oder ein Grundstück zu erwerben — von Nebenkosten wie Grunderwerbsteuer, Notargebühren und Maklerprovision ganz zu schweigen.
Das hat sich mit dem Immobilien-Crowdfunding verändert — einem kollektiven Investitionsmodell, das es Ihnen ermöglicht, an Immobilienprojekten mit Beträgen ab €250 bis €1.000 teilzunehmen, je nach Plattform.
In diesem Artikel erklären wir, wie es funktioniert, welche Risiken bestehen und ob es sich lohnt, Immobilien-Crowdfunding in Ihre Anlagestrategie aufzunehmen.
Was ist Immobilien-Crowdfunding?
Immobilien-Crowdfunding ist eine Form der kollektiven Geldanlage, bei der mehrere Personen kleine Beträge einbringen, um ein Immobilienprojekt zu finanzieren — etwa den Bau einer Wohnanlage, die Entwicklung einer Ferienimmobilie oder die Sanierung einer Gewerbeimmobilie.
Als Gegenleistung für die Investition erhalten die Beteiligten finanzielle Renditen proportional zum investierten Betrag, die in folgender Form kommen können:
- Zinsen auf das Kapital: feste oder variable Renditen über die Laufzeit
- Gewinnbeteiligung: ein Teil des Gewinns aus Immobilienverkäufen oder Mieteinnahmen
- Wertsteigerung von Anteilen: Anteile können im Wert steigen, wenn das Projekt erfolgreich ist
Wie es in der Praxis funktioniert:
- Ein Projektentwickler oder Bauträger präsentiert ein Projekt auf der Crowdfunding-Plattform
- Die Plattform analysiert und genehmigt das Projekt (Due Diligence)
- Das Projekt wird Anlegern mit einem definierten Mindestinvestment zur Verfügung gestellt
- Anleger bringen während des Finanzierungszeitraums Kapital ein
- Wenn das Projekt abgeschlossen wird oder Einnahmen generiert, werden Renditen ausgeschüttet
Arten von Immobilien-Crowdfunding
1. Eigenkapital (Beteiligung)
Sie werden Miteigentümer des Projekts. Ihre Renditen hängen vom endgültigen Ergebnis ab — profitiert das Projekt, profitieren Sie; verliert es, können auch Sie verlieren.
- Risiko: höher
- Potenzielle Rendite: höher (kann 15–20 % jährlich übersteigen)
- Laufzeit: in der Regel 2–5 Jahre
- Liquidität: gering (Geld gebunden bis Projektende)
2. Fremdkapital (Nachrangdarlehen)
Sie leihen dem Projekt Geld und erhalten feste oder vorher festgelegte Zinsen. Es funktioniert wie eine Anleihe, die durch eine Immobiliensicherheit gedeckt ist. In Deutschland werden diese oft als Nachrangdarlehen strukturiert.
- Risiko: moderat
- Potenzielle Rendite: moderat (typischerweise EZB-Leitzins + 4 % bis 8 %)
- Laufzeit: in der Regel 1–3 Jahre
- Liquidität: gering bis mittel (einige Plattformen bieten Sekundärmärkte an)
3. Hybrid
Kombiniert Elemente aus Eigen- und Fremdkapital und bietet eine garantierte Mindestrendite plus Gewinnbeteiligung, wenn das Projekt die Erwartungen übertrifft.
Vorteile von Immobilien-Crowdfunding
Zugänglichkeit
In Immobilien investieren bereits ab ein paar hundert Euro. Das demokratisiert einen Markt, der bislang nur denjenigen mit erheblichem Kapital vorbehalten war.
Diversifikation
Anstatt €200.000 in eine einzige Immobilie zu stecken, können Sie €10.000 auf 20–30 verschiedene Projekte aufteilen und das Risiko drastisch reduzieren.
Attraktive Renditen
Die Renditen liegen in der Regel höher als bei traditionellen Festgeldanlagen und reichen von EZB-Leitzins + 4 % bis über 15 % jährlich, abhängig vom Projekttyp und Risikoniveau.
Kein Vermieter-Aufwand
Sie müssen sich nicht befassen mit:
- Schwierigen Mietern
- Immobilieninstandhaltung
- Grundsteuer und Hausgeldabrechnung
- Rechtlichem Papierkram und Notarkosten
Immobilienexposure
Selbst mit begrenzten Mitteln erhalten Sie Exposure zu einem der traditionellsten Wirtschaftssektoren.
Risiken von Immobilien-Crowdfunding
Wie jede Anlage hat Immobilien-Crowdfunding Risiken, die Sie verstehen müssen:
Projektrisiko
Die Entwicklung kann Verzögerungen erfahren, das Budget überschreiten oder sich nicht wie erwartet verkaufen. Im Extremfall kann das Projekt vollständig scheitern.
Liquiditätsrisiko
Ihr Geld ist für die Dauer des Projekts gebunden (meist 1–5 Jahre). Anders als bei Aktien oder ETFs können Sie nicht jederzeit verkaufen.
Plattformrisiko
Wenn die Crowdfunding-Plattform schließt oder in finanzielle Schwierigkeiten gerät, könnte Ihre Anlage betroffen sein. Wählen Sie Plattformen, die von der BaFin (Bundesanstalt für Finanzdienstleistungsaufsicht) reguliert werden.
Marktrisiko
Eine Krise im Immobiliensektor kann Projekte abwerten und erwartete Renditen verringern — wie die deutschen Immobilienpreisrückgänge ab 2022 gezeigt haben.
Kreditrisiko
Beim Fremdkapitalmodell kann der Projektentwickler möglicherweise keine Zinsen zahlen oder das investierte Kapital nicht zurückgeben.
Immobilien-Crowdfunding vs. andere Optionen
| Kriterium | Immobilien-Crowdfunding | Offene Immobilienfonds | Direktkauf |
|---|---|---|---|
| Mindestinvestment | €250–1.000 | €10–50 (1 Anteil) | €200.000+ |
| Liquidität | Gering (1–5 Jahre) | Mittel (Rückgabe möglich) | Sehr gering (Monate zum Verkauf) |
| Diversifikation | Gut (verschiedene Projekte) | Sehr gut (diversifiziertes Portfolio) | Gering (1 Immobilie) |
| Renditen | EZB+4 % bis 15 %+ | 3–7 % jährlich | 3–6 % jährlich (Miete) |
| Bürokratie | Keine | Keine | Hoch (Notar, Grundbuch, Steuern) |
| Regulierung | BaFin | BaFin + Börse | BGB |
| Risiko | Moderat bis hoch | Moderat | Moderat |
Wie Sie eine Crowdfunding-Plattform auswählen
Wesentliche Kriterien:
- Regulatorische Konformität: die Plattform muss bei der BaFin registriert sein
- Erfolgsbilanz: Wie viele Projekte wurden erfolgreich abgeschlossen?
- Transparenz: detaillierte Informationen zu jedem Projekt (Standort, Entwickler, Zeitplan, Sicherheiten)
- Due Diligence: die Plattform sollte Projekte rigoros analysieren, bevor sie angeboten werden
- Benutzerfreundlichkeit: klares Interface und unkomplizierter Anlageprozess
- Anlegerunterstützung: erreichbarer Kundendienst für Fragen und Anliegen
Populäre Plattformen in Deutschland und Europa:
- Exporo (DE): einer der führenden deutschen Anbieter für Immobilienprojekte
- Bergfürst (DE): Immobilien- und Unternehmensfinanzierungen
- Engel & Völkers Digital Invest (DE): Fokus auf Wohn- und Gewerbeimmobilien
- Reinvest24 (EU): Mietrendite-fokussierte Projekte in Osteuropa
- Brickstarter (EU): Ferienimmobilien mit Mietrendite
Wie viel sollten Sie in Immobilien-Crowdfunding investieren?
Die allgemeine Regel für alternative Anlagen lautet: Investieren Sie nie mehr als 10–20 % Ihres Gesamtportfolios in eine einzige risikoreiche Kategorie.
Empfohlene Allokation nach Profil:
| Profil | % in Immobilien-Crowdfunding |
|---|---|
| Konservativ | 0–5 % |
| Moderat | 5–10 % |
| Aggressiv | 10–20 % |
Innerhalb des Crowdfundings diversifizieren:
- Investieren Sie in mindestens 5–10 verschiedene Projekte
- Mischen Sie Eigenkapital- und Fremdkapitalprojekte
- Variieren Sie geografische Regionen und Immobilientypen
Wie Monely Ihnen Helfen Kann
Investitionen in Immobilien-Crowdfunding erfordern eine sorgfältige Verfolgung. Monely kann Ihr Verbündeter sein:
- Finanzziele: Erstellen Sie ein spezifisches Ziel, um das Kapital anzusparen, das Sie in Immobilien-Crowdfunding investieren möchten
- Fortschrittsdiagramme: Verfolgen Sie visuell das Wachstum Ihres angelegten Vermögens über die Zeit
- Benutzerdefinierte Kategorien: Kategorisieren Sie Ihre Crowdfunding-Beiträge separat von anderen Anlagen
- Portfolio-Übersicht: Sehen Sie, wie Ihre Immobilienanlagen in das Gesamtbild Ihrer Finanzen passen
- Wiederkehrende Transaktionen: Planen Sie automatische monatliche Beiträge, um die Anlagedisziplin aufrechtzuerhalten
Mit Monely behalten Sie die vollständige Kontrolle darüber, wie viel Sie anlegen, wie viel Sie verdienen und wie sich das auf Ihre gesamte finanzielle Gesundheit auswirkt.
Fazit
Immobilien-Crowdfunding ist ein zugänglicher Einstieg in den Immobilienmarkt. Mit niedrigen Mindestbeträgen, Diversifikationspotenzial und attraktiven Renditen ist es eine Option, die Aufmerksamkeit verdient.
Gehen Sie aber nicht naiv vor. Prüfen Sie die Plattformen (BaFin-Registrierung), verstehen Sie die Risiken jedes Projekts, diversifizieren Sie Ihre Anlagen und investieren Sie niemals Geld, das Sie kurzfristig möglicherweise benötigen.
Das Geheimnis liegt im Gleichgewicht: Immobilien-Crowdfunding kann eine ausgezeichnete Ergänzung zu einem gut diversifizierten Portfolio sein — nicht sein Fundament. Die Basis Ihrer Geldanlage sollten weiterhin breit gestreute ETF-Sparpläne bilden.
Nächste Schritte: Laden Sie Monely herunter und erstellen Sie ein Finanzziel für Ihre Immobilien-Crowdfunding-Investitionen — verfolgen Sie jeden Beitrag und visualisieren Sie das Wachstum Ihres Portfolios.